¿En qué consisten las medidas para el alquiler de locales de negocio?
Uno de colectivos más perjudicados por la paralización de la actividad económica del país han sido los autónomos y las pymes, muchos de ellos vieron de repente sus ingresos reducidos a cero, mientras que sus gastos fijos seguían corriendo.
El principal gasto fijo de la mayoría de autónomos y pymes no es otro que la mensualidad del alquiler o alquileres de los locales donde desarrollan su actividad y ni la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el Código Civil, preveen causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma.
Con la publicación del Real Decreto 15/2020 del 21 de abril, se han aprobado medidas de aplazamiento total o reducción de rentas de los alquileres de locales de negocios para autónomos y pymes.
Desde el comienzo de la crisis algunos autónomos, con propietarios razonables por la difícil situación, acordaron con ellos la reducción del alquiler o la suspensión del mismo durante los meses que no pudieran trabajar, otros solicitaron (no todos con éxito) la reducción de la renta del alquiler haciendo referencia a la cláusula “rebus sic stantibus”, de elaboración jurisprudencial, que permite las modificaciones de las obligaciones contractuales de las partes, siempre que concurran situaciones imprevisibles y de causa de fuerza mayor; mientras tanto el resto de autónomos y pymes reclamaban al gobierno ayudas para hacer frente a los alquileres o medidas que le proporcionaran una moratoria de los alquileres.
Para dar respuesta a los autónomos y pymes, se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y su especial incidencia para arrendatarios autónomos y pymes en contratos de local de negocio (de uso distinto a vivienda). Para atender estas medidas y la posibilidad de moratoria o reducción en los alquileres, hay que fijarse en los arrendadores, en función de las características de los propietarios los autónomos y pymes podrán acogerse a moratorias o reducciones. No obstante no todos los autónomos y pymes podrán beneficiarse de esta medida, deberán cumplir una serie de requisitos que desglosaremos posteriormente.
Medidas si el arrendador es una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor:
En primer lugar cabe aclara que la figura de «gran tenedor» es una persona física que es titular de más de 10 inmuebles o tiene una superficie construida de más de 1.500m2. Los arrendatarios tendrán un mes para solicitar a los arrendadores la moratoria.
En el caso de que el arrendador sea alguna de estas figuras, existe una aplicación automática de la moratoria. La aplicación de la moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, si la actividad se siguiera viendo perjudicada por el covid-19. Su plazo máximo es de cuatro meses.
La renta de estos alquileres se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta , mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.
Los autónomos y pymes que cumplan los requisitos para beneficiarse de estas medidas, deberán solicitar a sus arrendadores los aplazamientos o moratorias del alquiler en el plazo de un mes desde el 23 de abril.
Medidas si el arrendador distinto a los del punto anterior
Este segundo grupo es el de los arrendamientos cuyos arrendadores no son grandes tenedores. En estos supuestos, los autónomos y pymes podrán solicitar a los arrendadores, también en el plazo de 1 mes el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. A diferencia del grupo anterior, se ha dejado al arbitrio de las partes la forma en la que han de restituirse las cuotas aplazadas. El arrendatario podrá solicitar el aplazamiento total o parcial de las mensualidades, pero en este caso el propietario será libre de aceptar o no el aplazamiento o de negociar una rebaja de la renta acordada por ambas partes.
Por otro lado, sí han adoptado una medida para paliar el impacto del aplazamiento, medida consistente en que las partes podrán disponer libremente del importe de la fianza. La fianza podrá servir para el pago total o parcial de alguna/s mensualidad/es de renta. En caso de utilizarla para este fin, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si fuera inferior a un año.
¿Qué plazos existen para solicitar los aplazamientos?
El plazo de solicitud será de un mes desde la entrada en vigor de este decreto, por lo tanto los autónomos y pymes tendrán un mes para comunicárselo a sus arrendadores desde el 23 de abril de 2020.
La moratoria deberá ser aceptada por el arrendador, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de renta.
Requisitos para los beneficiarios de estas medidas
Los beneficiarios de estas medidas tienen que ser arrendatarios de un contrato de alquiler para uso distinto de vivienda y el inmueble debe de estar afecto a la actividad económica.
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Requisitos para los arrendatarios autónomos:
Básicamente los requisitos para que los autónomos puedan beneficiarse de los aplazamientos de alquiler son los mismos requisitos que los autónomos debían tener para acceder a la prestación por cese de actividad a consecuencia de la crisis sanitaria del coronavirus. Es decir, los autónomos deberán encontrase de alta en la seguridad social (o mutua correspondiente) en el momento en que se decretó el estado de alarma y deberán acreditar que su actividad ha quedado suspendida por la entrada en vigor del Decreto 463/2020 de 14 de marzo o que sus ingresos se han reducido drásticamente, disminuyendo su facturación en al menos un 75% con respecto a la media mensual del semestre anterior.
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Requisitos para los arrendatarios pymes:
En el supuesto de las pymes, es necesario que además de cumplir con los requisitos anteriores de suspensión de actividad o reducción drástica de ingresos (al menos del 75%), la estructura de la empresa debe cumplir las siguientes condiciones: El total de las partidas de activo no puede superar los 4 millones de euros, el importe neto de la cifra anual de negocios no debe superar los 8 millones de euros y el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
Los autónomos y pymes deberán acreditar a los arrendadores que cumplen con los requisitos citados; y en caso de que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, los arrendatarios serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.
